Zemes izpirkšanas process (zem daudzdzīvokļu mājām)
«Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums» pieņemts 25.11.2021., stājas spēkā: 01.01.2023.
Likuma jēga un mērķis:
1) Likums nodrošina iespēju izbeigt piespiedu dalīto īpašumu un izveidot vienotu nekustamo īpašumu Civillikuma 968. panta izpratnē (uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu).
2) Izbeidzot dalīto īpašumu, ne tikai tiks izbeigtas piespiedu zemes lietošanas attiecības, bet arī ievērojami palielināsies apvienotā nekustamā īpašuma vērtība, kas veicinās stabilitāti un civiltiesisko apgrozību nekustamo īpašumu jomā.
“Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums”
• Zemes izpirkšana sākas 2023.gada 1.janvārī.
Ir svarīgi atrisināt dažādus blakus jautājumus, lai izpirkšanas process būtu ātrs un efektīgs.
.• Likums neuzliek ne pienākumu, ne obligātu prasību zemi izpirkt.
•Lēmums par tiesības izmantošanu ir pieņemts, ja “par” nobalsos dzīvokļu īpašnieki, kam pieder vairāk nekā puse no visiem dzīvojamā mājā esošiem dzīvokļu īpašumiem.
• Ja dzīvokļu īpašnieku kopība ar balsu vairākumu (50% +1) būs nolēmusi zemi izpirkt, šis lēmums būs saistošs arī visiem pārējiem dzīvokļu īpašniekiem.
• Lai zemi izpirktu, nav nepieciešama zemesgabala īpašnieka piekrišana.
• Valsts ir paredzējusi atbalstu.
Zemes izpirkuma mehānisms dzīvokļu īpašniekiem ir paredzēts maksimāli vienkāršs
Dzīvokļu īpašniekiem būs jāizdara tikai divas lietas:
• Jāpieņem kopības pozitīvs lēmums par atsavināšanas tiesības izmantošanu un procesa uzsākšanu ar 50% + 1 balss vairākumu, lai izmantotu izpirkuma tiesības. (lēmumu pieņem, ievērojot Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktos dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanas noteikumus!).
• Noteiktā termiņā jāsamaksā zemes izpirkuma maksa.
Valsts un pašvaldības atbalsts zemes izpirkuma procesā Viss pārējais zemes izpirkšanas procesā tiek nodrošināts ar valsts un pašvaldību atbalstu.
Gan precīza informācija par to, kas jāpērk, kādā veidā tiek noteikta izpērkamā zeme, gan zemes uzmērīšana, gan īpašumtiesību noteikšana.
Valsts apmaksās Valsts zemes dienesta darbības izpērkamās zemes noteikšanai, dokumentu sagatavošanu, zemes kadastrālo uzmērīšanu, kā arī īpašumtiesību reģistrācijas valsts nodevas.
Tiek lēsts, ka piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai no valsts būs nepieciešami 14 miljoni eiro (prognozējot, ka izbeigšana notiek 35% gadījumu).
Pašvaldības atbildībā būs funkcionālo zemju pārskatīšana un noteikšana.
Piemēram, nereti sastopami tādi gadījumi, ka cilvēki nomā publisku ielu, kas ir piesaistīta kā nomājamais zemesgabals, vai publisku rotaļu laukumu, kuru izmanto viss kvartāls un vēl kaimiņu kvartāli. Tāpēc nav pieļaujams, ka izpirkšanai tiek pakļautas neadekvātas zemes.
Dzīvokļu īpašniekiem būs jāsamaksā tikai par zemes izpirkšanu!!!!!!!!!!
Zemes izpirkuma cena
Valsts zemes dienests atbilstoši pašvaldības lēmumam noteiks izpērkamo zemi un izpirkuma cenu.
Zemi varēs izpirkt par projektēto kadastrālo vērtību.
Zemes izpirkuma cenu veidos šajā zemē ietilpstošo zemes vienību un to daļu kadastrālo vērtību summa.
Katram dzīvokļa īpašniekam izpirkuma cenas daļu noteiks Valsts zemes dienests atbilstoši viņa dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram.
Eiropas Cilvēktiesību tiesa ir norādījusi, ka, veicot nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu, parasti ir nepieciešama kompensācija, kuras apmērs ir saprātīgi saistīts ar tā vērtību.
Kadastrālās vērtības nav aktualizētas kopš 2014. gada!
Zemes atsavināšanas cena būs projektētā kadastrālā vērtība, kas ir pieejama Valsts zemes dienesta tīmekļa vietnē (kadastrs.lv).
Projektētā kadastrālā vērtība nodrošina, ka cena par zemi ir taisnīga atlīdzība par zemes atsavināšanu. izpirkuma tiesība ir izmantojama izpirkuma cenas spēkā esamības laikā, kas ir divi gadi no paziņojuma par izpērkamo zemi un izpirkuma cenu nosūtīšanas dienas.
Cik tas maksās dzīvokļu īpašniekiem?
Izpirkuma nauda jāsagādā pašiem dzīvokļu īpašniekiem, un tā tiek noteikta likumā, nevis uz individuālā vērtējuma pamata. Izpirkuma cena tiek veidota kā zemes projektētā kadastrālā vērtība, lai izpērkamās zemes vērtību pietuvinātu tirgus vērtībai, jo šai procesā ir pienākums no cilvēktiesību viedokļa nodrošināt zemes īpašniekam taisnīgu kompensāciju. Savukārt izpērkamās zemes cenas noteikšana administratīvā ceļā ar likumu ir paredzēta, lai par to sarežģītos gadījumos ar dažādiem zemes vērtējumiem un varbūt pat tiesas ceļā nenāktos nodarboties katram individuāli.
Kāds varētu būt prognozējamais maksājums par vienam dzīvoklim izpērkamo zemi? Izpirkuma cenu ietekmēs vairāki parametri:
zemes kadastrālā vērtība, izpērkamās zemes platība, dzīvojamās mājas lielums un konkrētā dzīvokļa platība. Jo vairāk dzīvokļu, jo iespējams, ka mazāks būs katra dzīvokļa maksājums. Piemēram, mājā ir 45-90 dzīvokļi. Izpērkamās zemes platība ap 500 kv.m, izpirkuma cena vienam dzīvoklim vidēji varētu būt no 200 eiro līdz 800 eiro. Ja izpērkamās zemes platība ap 1000 kv.m, izpirkuma cena vienam dzīvoklim vidēji varētu būt no 400-1600 eiro. Vērtētas ir arī zemes cenas reģionos un to iespējamās atšķirības. Piemēram, trīsistabu dzīvoklim (65 kv.m) Jelgavā par zemi vajadzētu samaksāt 396 eiro, Daugavpilī – 270 eiro, Liepājā – 820 eiro, Jūrmalā – 2574 eiro. 74 dzīvokļu ēka Imantā, funkcionāli nepieciešamais zemes gabals 627 kv.m, trīsistabu dzīvoklis (66 kv.m) – izpērkamā zemes cena 405,18 eiro. 40 dzīvokļu ēka Sarkandaugavā, izpērkamā zeme 2091 kv.m, trīsistabu dzīvoklis (66 kv.m) – izpērkamās zemes cena 2969,5 eiro. Atšķirību summās veido gan izpērkamās zemes lielums, gan tas, cik stāvu ir mājai – jo ēka ir augstāka, jo mazāk kvadrātmetru zemes vienam dzīvoklim ir jāizpērk. 23.12.2022.